【小剧场1】

【法条速递】

《民法典》第二百七十一条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。

【滨滨释法】

由本条可以看出，业主的建筑物区分所有权包括两部分：

一是业主对专有部分的所有权。即本条规定的，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，有权对专有部分占有、使用、收益和处分；

二是业主对建筑区划内的共有部分的共有和共同管理的权利。即本条规定的，业主对专有部分以外的共有部分如电梯、过道、楼梯、水箱外墙面、水电气的主管线等享有共有和共同管理的权利。业主有权对共有部分和共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分的管理也负有相应的义务，如不得在共有部分任意丢弃垃圾、违章搭建，不得随意侵占通道等。业主不得以放弃权利为由不履行义务。例如，除另有约定外，业主不得以不使用电梯为由，不交纳电梯维修费用。

【小剧场2】

【法条速递】

当下，已经占有使用房屋但是未办理登记的情况大量存在，且未完成登记的原因又多样复杂，因此《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条第二款规定：“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主”。

【滨滨释法】

需注意的是本条规定只适用于基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，并不适用于二手房买卖，二手房买卖中未办理所有权转移登记，登记前出卖人仍为业主。

因此，虽未办理登记，但如果张三是从建设单位合法购得房屋并已经合法占有房屋，即使还未登记，其也应当被认定为业主，理应享有被选举权。

【小剧场3】

【法条速递】

商品房开发时，开发商常常会将露台作为一大卖点进行宣传推销，露台是否属于专有部分，需要考察该顶层露台是否符合“专有部分”的相关规定。

对于专有部分的界定，《解释》第二条第一款做出了规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为《民法典》第二编第六章所称的专有部分：

（1）具有构造上的独立性，能够明确区分；

（2）具有利用上的独立性，可以排他地使用；

（3）能够登记成为特定业主所有权的客体”。

同时第二款进一步指出：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为《民法典》第二编第六章所称的专有部分的组成部分”。因此，露台并非当然属于住在最高层的人，其属于专有部分需要满足两个条件：

1.露台需在规划上专属于特定房屋；

2.建设单位和特定业主已经在《房屋买卖合同》中对该露台的权属作出约定。

【小剧场4】

【法条速递】

依《民法典》第二百七十五条之规定，对于建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，即开发商在开发项目前，经政府核发的建设工程规划许可证批准同意，规划用于停放汽车的车位、车库，在经开发商开发后，通过出售、附赠或者出租等方式，与当事人约定车位、车库的归属和使用。对于规划外的占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位、车库，属于业主共有，对此部分车位的使用和处分，由业主刑事共同管理权，实务操作中如果业主大会决定对共有车位停放车辆收取场地使用费，多将共有车位委托物业服务企业进行经营管理，取得的场地费按照相关约定或规定执行。

现实生活中，不少小区没有车位或者车位严重不足，有的开发商将车位、车库高价出售给小区以外的人停放，有的小区开发商公示车位、车库只卖不租。为规范建筑区划内用于停放汽车的车位车库的使用，最大限度保障业主对车位、车库的需要，《民法典》第二百七十六条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”。

【滨滨释法】

关于“首先满足业主的需要”之含义，根据《解释》第五条的规定，建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合《民法典》第276条有关“应当首先满足业主的需要”的规定。配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。配置比例由政府规划行政主管部门确定。如果小区车位、车库已经按照配置比例进行了安排，那么应当认定开发商已经履行“首先满足业主的需要”的义务。此时，若小区的车位、车库还有空余，开发商可以将车位、车库出租或出售给非业主。这样就可以在满足小区业主停车需要的同时，在一定程度上缓解“停车难”问题，实现对资源的最大化利用。